Tanah 1,6 Hektare Dilaporkan Rp.1,25 Miliar, Bapenda Labuhanbatu Minta KPP Telusuri: Ada Apa?

labuhanbaturaya.com, RANTAUPRAPAT-Surat Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Labuhanbatu tertanggal 6 Agustus 2026 terkait permintaan penelusuran transaksi jual beli tanah senilai Rp.1,25 miliar menjadi perhatian. Surat bernomor 900.1.13.1/329/BAPENDA/2026 tersebut ditujukan kepada Kepala KPP Pratama Rantauprapat.

Dalam surat itu, Bapenda meminta bantuan dan pendampingan untuk menelusuri transaksi tanah seluas 16.160 meter persegi di Jalan Sumber Beji, Kelurahan Padang Bulan, Kecamatan Rantau Utara, Labuhanbatu, Sumatera Utara. Nilai transaksi yang tercantum disebut sebesar Rp.1,25 miliar.

Bapenda menyebut memperoleh informasi dari masyarakat dan Kepala Lingkungan Sumber Beji, Kamal Ritonga, bahwa harga pasar tanah di lokasi tersebut sekitar Rp.500 ribu per meter persegi.

Jika angka tersebut dikalikan luas tanah, nilainya mencapai sekitar Rp.8,08 miliar. Artinya, terdapat selisih sekitar Rp.6,83 miliar dari nilai transaksi yang dilaporkan.

Namun, angka Rp.500 ribu per meter persegi tersebut menimbulkan pertanyaan: apakah merupakan hasil penilaian resmi, data transaksi pembanding, NJOP, appraisal, atau hanya informasi masyarakat?.

BPHTB Kewenangan Daerah

Secara kewilayahan, KPP Pratama Rantauprapat memang relevan karena wilayah kerjanya mencakup kabupaten Labuhanbatu, Labuhanbatu Utara dan Labuhanbatu Selatan. Namun, kewenangan pajak daerah dan pajak pusat harus dibedakan.

Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD, BPHTB merupakan pajak daerah. Untuk perolehan hak melalui jual beli, nilai perolehan objek pajak pada prinsipnya ditetapkan berdasarkan harga transaksi.

Sementara itu, pajak penghasilan atas pengalihan tanah dan/atau bangunan merupakan kewenangan pemerintah pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak.
Karena itu, koordinasi Bapenda dengan KPP dapat dilakukan sepanjang berkaitan dengan aspek pajak pusat dan sesuai ketentuan pertukaran atau pemberian data perpajakan.

Yang menjadi pertanyaan adalah apakah Bapenda meminta KPP sekadar menelusuri aspek PPh atau juga meminta KPP ikut menentukan kewajaran nilai transaksi yang menjadi dasar BPHTB. Sebab, penelitian dan pemungutan BPHTB tetap merupakan kewenangan pemerintah daerah.

Harga Pasar Bukan Otomatis Harga Transaksi.

Persoalan lainnya adalah penggunaan angka Rp.500 ribu per meter persegi.
Harga pasar tidak serta-merta sama dengan harga transaksi. Untuk menyatakan nilai transaksi Rp.1,25 miliar tidak mencerminkan transaksi sebenarnya, tentu diperlukan dasar dan bukti yang dapat dipertanggungjawabkan.

Misalnya, apakah terdapat bukti pembayaran dengan nilai lebih tinggi, dokumen pengalihan lain, transaksi pembanding yang sebanding, atau hasil penelitian yang menunjukkan adanya ketidaksesuaian? Hal ini penting karena PP Nomor 35 Tahun 2023 mengatur mekanisme penelitian SSPD BPHTB.

Soal Penyebutan PPh Pasal 21.

Surat Bapenda juga memuat penyebutan “PPh Pasal 21” dalam konteks transaksi tanah tersebut. Jika yang dimaksud adalah pajak atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, nomenklatur tersebut patut diklarifikasi.

Sebab, penghasilan dari pengalihan tanah dan/atau bangunan diatur antara lain dalam PP Nomor 34 Tahun 2016 dan dikenai PPh final, bukan PPh Pasal 21.
Apakah penyebutan tersebut sekadar kesalahan administratif atau terdapat kekeliruan substansi, perlu dijelaskan Bapenda.

Tujuh Pertanyaan untuk Bapenda.

Atas surat tersebut, setidaknya terdapat tujuh pertanyaan yang perlu dijawab :

1. Apa dasar hukum Bapenda meminta KPP melakukan penelusuran transaksi yang menjadi objek BPHTB?.

2. Apakah KPP diminta melakukan validasi BPHTB? Jika iya, apa dasar kewenangannya?.

3. Apa dasar penggunaan angka Rp.500 ribu per meter persegi sebagai pembanding?.

4. Apakah angka tersebut berasal dari penilaian resmi, transaksi pembanding, NJOP, appraisal atau keterangan masyarakat?.

5. Apakah Bapenda memiliki bukti bahwa nilai transaksi sebenarnya lebih tinggi dari Rp.1,25 miliar?

6. Mengapa surat tersebut menyebut PPh Pasal 21, bukan PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan?.

7. Data perpajakan apa yang diminta Bapenda dari KPP dan apa dasar hukum permintaan tersebut?.

Menunggu Penjelasan Bapenda dan KPP.

Persoalan ini belum dapat disimpulkan sebagai kesalahan atau pelanggaran Bapenda. Bisa saja surat tersebut merupakan bagian dari upaya pemerintah daerah menelusuri transaksi yang dianggap tidak wajar.

Namun, karena terdapat perbedaan signifikan antara nilai transaksi Rp.1,25 miliar dan potensi nilai sekitar Rp.8,08 miliar, dasar hukum serta metode yang digunakan perlu dijelaskan secara transparan.

Publik pada akhirnya perlu mengetahui: apakah Rp.1,25 miliar benar-benar merupakan harga transaksi yang sebenarnya, atau terdapat bukti lain yang menunjukkan nilai pengalihan jauh lebih tinggi?

Hingga berita ini disusun, dasar lengkap penggunaan angka Rp.500 ribu per meter persegi serta mekanisme penelusuran yang diminta kepada KPP Pratama Rantauprapat masih memerlukan penjelasan dari pihak terkait. (Dhedi Bas)